O IFIX — índice dos fundos imobiliários — acumulou queda de 8,3% em 2024, pressionado pelo ciclo de alta dos juros. Com a Selic em 14,25% no pico, muitos investidores migraram para a renda fixa, reduzindo a demanda por FIIs. Em 2025, com o início do ciclo de cortes, o cenário começa a mudar.
Mas nem todos os segmentos do mercado de FIIs se beneficiam igualmente da queda dos juros. A análise precisa ser feita setor a setor.
Comparativo por segmento
| Segmento | Dividend Yield médio | Perspectiva 2025 | Risco principal |
|---|---|---|---|
| Logística | 9,2% a.a. | Positiva | Vacância em regiões secundárias |
| Lajes Corporativas | 7,8% a.a. | Neutra | Trabalho híbrido reduz demanda |
| Shoppings | 8,5% a.a. | Positiva | Sensível ao ciclo de consumo |
| Recebíveis (CRI) | 12,1% a.a. | Neutra/Negativa | Spread comprimido com queda da Selic |
| Residencial | 6,4% a.a. | Positiva | Mercado ainda em desenvolvimento |
Logística: o segmento mais resiliente
Os FIIs de logística foram os que melhor resistiram ao ciclo de alta dos juros. A demanda por galpões logísticos continuou crescendo, impulsionada pelo e-commerce e pela reorganização das cadeias de suprimento. A vacância média do segmento ficou abaixo de 8% em 2024 — um nível historicamente baixo.
Recebíveis: cuidado com a queda dos juros
Os FIIs de recebíveis (CRI) foram muito populares durante o ciclo de alta dos juros, pois pagavam dividendos elevados indexados ao CDI. Com a queda da Selic, os dividendos desses fundos tendem a cair. Quem comprou pensando em renda estável pode ser surpreendido.
Nossa recomendação de posicionamento
Para um portfólio equilibrado de FIIs em 2025, nossa análise sugere maior peso em logística e shoppings — segmentos que se beneficiam da queda dos juros e do crescimento econômico — e redução gradual da exposição a FIIs de recebíveis. A diversificação entre segmentos continua sendo a melhor proteção contra riscos específicos.